Польза, прочность, красота: от внешнего облика здания нередко зависят его статус и дальнейшая эксплуатация

Фасад и контекст

Выбор фасадных решений зависит от множества факторов, которые условно можно разделить на две группы: контекстуальные и стилевые.

В первом случае, напоминает глава архитектурного бюро Archivista Маргарита Авдышева, речь идет о географии, климате, сейсмике в техническом плане и городском окружении и архитектуре в эстетическом. Во втором случае философия, позиционирование и даже нейминг проекта оказывают влияние на фасады. Также на них отражается фирменный почерк бюро, который при сильном бренде проектировщика еще и является дополнительным инструментом маркетинга.

Важно понимать, что выбор образа, материалов и оформления не определяется лишь классом проекта и бюджетом. Архитектор должен учитывать специфику окружения, подбирать материалы, которые могут как продолжать традиции местности, так и создавать эффектный контраст, превращая здание в яркий элемент городской ткани. При этом, напоминает глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев, архитектору нередко приходится находить баланс между видением заказчика и возможностями подрядчика, что делает этот этап особенно важным.

Влиятельный фасад

Помимо важности внешнего облика зданий для городской среды, фасадные решения оказывают определенное влияние на коммерческий успех девелоперского проекта. И чем выше класс проекта, тем это влияние заметнее.

Исследования рынка показывают, что, хотя фасады и важны при просмотре жилых комплексов, они не являются определяющими для покупки. «По нашим данным, фасад жилого комплекса находится на четвертом месте по значимости для потенциальных покупателей квартир наряду с благоустройством. Первое место традиционно занимает стоимость, второе — расположение объекта, третье — планировка квартиры», — говорит заместитель технического директора по производству СК10 Игорь Андреев.

В массовом сегменте, объясняет директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов, потребители, возможно, и хотели бы выбирать дом по его архитектуре, но из-за ограниченного бюджета этот критерий уходит на второй план, уступая место функциональности жилья, удобству местоположения и наличию поблизости городской инфраструктуры. «Это вовсе не означает, что архитектурой не нужно заниматься — при прочих равных она, безусловно, даст выигрыш в продажах», — продолжает эксперт.

Обращать пристальное внимание на этот параметр необходимо, согласен Игорь Андреев, поскольку уже построенные дома становятся визитной карточкой девелопера, и то, насколько хорошо они сохранились спустя 5, 10, 15 и более лет, может стать решающим фактором для покупателей недвижимости.

В премиальном сегменте, отмечает директор по продукту и архитектуре BMS Development Group Вадим Павлов, акценты могут смещаться, но и здесь фасады редко выходят на первое место.

«Если у вас потрясающая архитектура, но плохие планировки, квартиры в вашем проекте никто не купит — так работает потребительский рынок», — делится опытом Всеволод Глазунов.

Тренд на уникальность

Конечно, на распространение тех или иных типов фасадов влияет появление новых удобных, порой экономичных решений. Фундаментальный этап в проектировании — формирование идеи еще до того, как появляется окончательная форма здания. «Мы сразу представляем объект в определенном материале, внося в его ДНК ключевые характеристики — визуальные, тактильные, эмоциональные и технические», — говорит Эрик Валеев.

В Tekta Group отмечают московский тренд на усложнение фасадов: авторы проектов используют нестандартные приемы — экспериментируют с формами, объемами и светом. Курс на уникальность всячески поддерживают городские власти.

Еще одна актуальная тенденция — рост зданий ввысь. В столице ввиду дефицита свободных площадей увеличивается плотность застройки. При этом, чтобы архитектурный ландшафт сохранял легкость, новые высотные проекты преимущественно выполняются в стекле: так создается эффект «растворения» фасадов, а остекление все чаще становится панорамным.

Тренд на уникальность предполагает рост затрат на разработку сложных фасадных конструкций в условиях конкуренции, что оказывается проблемой для финансовой модели девелоперского продукта. «В погоне за архитектурной выразительностью застройщики нередко вынуждены жертвовать эффективностью планировок и себестоимостью реализации, что в конечном итоге может привести к снижению маржинальности. Часто можно наблюдать ошибку архитекторов, когда ради выразительности фасада теряется ценность эргономичных, эффективных планировочных решений», — говорит Вадим Павлов.

Влияние на фасадные решения оказало импортозамещение. При этом, считают участники рынка, этот процесс дал новые возможности, а не стал непреодолимой проблемой. «Появившиеся новые материалы и технологии расширяют арсенал архитектора, позволяя создавать фасады, обладающие уникальными визуальными и тактильными характеристиками, не уступающими по качеству импортным аналогам», — продолжает Эрик Валеев.

Основные сложности при импортозамещении, говорит руководитель направления фасадных решений UNK Екатерина Туйсина, были связаны с необходимостью оперативного поиска альтернатив ранее использовавшимся материалам. Однако, как показала практика, решения были найдены как в части материалов, так и в области программного обеспечения.

«Вынужденное импортозамещение фактически стало катализатором развития отрасли, способствуя перестройке процессов и созданию предпосылок для дальнейшего независимого развития», — считает Екатерина Туйсина.

Работа над ошибками

Основные критерии, определяющие эффективность девелоперского продукта, — экономическая эффективность, функциональность и эстетическая привлекательность (как отдельных зданий, так и комплекса в целом).

Самая критичная и трудноисправимая ошибка, по мнению Екатерины Туйсиной, — просчеты в бюджетировании: «Сегодня все проекты проходят через болезненный процесс так называемой «оптимизации», который порой приводит не просто к искажению архитектурного замысла, но и к потере статуса объекта».

Маргарита Авдышева называет главной экономической ошибкой выбор решений, не соответствующих классу проекта, бюджету строительства, стоимости и сложности логистики материалов.

Всеволод Глазунов в список распространенных ошибок вносит такие моменты, как отсутствие проверки на реализуемость утвержденных концептуальных решений по ряду параметров: есть ли на рынке достаточный выбор поставщиков материалов, есть ли умеющие с этим материалом эффективно и быстро работать подрядчики с необходимыми мощностями, имеет ли концепт экономическую целесообразность? «Поверхностные расчеты всегда приводят к последующей адаптации продукта к реалиям рынка, а любая адаптация — это всегда компромисс и ухудшение продукта, причем не потому, что застройщик хочет сэкономить, а потому, что из-за совокупности факторов изначальную идею просто невозможно качественно реализовать», — говорит Всеволод Глазунов.

Ну и самая серьезная ошибка, по мнению эксперта, — непрофессиональная работа зодчего, когда «плохая архитектура — это плохая архитектура».

Нюансы эксплуатации

Важный параметр проектирования фасадов — возможность легкой и долгосрочной эксплуатации. Чтобы этого достичь, еще на этапе проектирования разумно приглашать фасилити-оператора, знающего, как здание будет функционировать годы спустя после ввода в эксплуатацию.

«Наша задача — показать, как дизайнерские решения влияют на будущие расходы. Многие клиенты уже осознают: красота не должна становиться обузой для бюджета», — подчеркивает операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев.

Ключевой вопрос — выбор материалов. Например, светлые пористые поверхности, несмотря на визуальную привлекательность, быстро покрываются пылью, копотью и дорожными реагентами, требуя частой и дорогостоящей мойки. В то же время, гладкие панели из стекла, керамогранита или композитных материалов значительно экономичнее в обслуживании. Немалое значение имеет и геометрия фасада: сложные формы с выступами и нишами затрудняют доступ для моечной техники или промышленных альпинистов, увеличивая затраты на уход. Простые, лаконичные линии, напротив, упрощают эксплуатацию и снижают риски повреждений.

Отдельного внимания заслуживают инженерные элементы, встроенные в фасад, — вентиляционные решетки, подсветка, водостоки. Если на этапе проектирования не предусмотреть к ним удобный доступ, даже мелкий ремонт потребует масштабного демонтажа.

Не менее важен выбор материалов, устойчивых к внешним воздействиям: ультрафиолет, перепады температур, осадки — все это со временем может привести к выцветанию, деформации или трещинам.

Итогом успешного проекта становится компромисс. Архитектор отстаивает творческую идею, заказчик контролирует бюджет, а фасилити-оператор напоминает о будущих эксплуатационных расходах. «Когда стороны слышат друг друга, рождаются решения, остающиеся актуальными и через 20 лет», — резюмирует эксперт. В конечном счете, фасад — не просто стена, а история, которая пишется в диалоге красоты и практичности.